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一、房屋征收法律制度
（一）中华人民共和国城市房地产管理法
（二）国有土地上房屋征收与补偿条例
（三）淮南市贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的意见
法律、法规及相关配套文件为房屋征收与补偿工作提供了制度上的保障。
二、房屋征收概念
房屋征收是指政府为了公共利益的需要，依照法定程序拆除规划用地范围内国有土地上单位和个人的房屋并对房屋所有权人给予经济补偿的活动。可见：
征收主体—政府；
征收前提—公共利益的需要（《条例》第八条）；
征收范围—国有土地；
征收客体—房屋（含占用的土地，基于房地权利一致主义）；
补偿对象—房屋所有权人。
* 征收与征用涵义有区别。
* 非公共利益拆迁项目，不属于《条例》调整范畴。
三、房屋征收体系与监管机制
按照属地管理的原则，我市《实施意见》规定：
（一）征收入是县区人民政府；征收部门是凤台县房地产管理局、各区城乡建设行政管理部门；征收实施单位是房屋征收部门委托的非营利性机构，一般为乡镇政府、街道办、土地储备机构或者政府专门组建的建设项目机构等。
* 委托实施征收的，应当明确委托范围。受委托人协助工作，委托人对其负有监管职责和承担后果法律责任。
必要时，市人民政府作为征收入，市房地产管理局作为征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。
（二）市人民政府对县区人民政府的房屋征收与补偿工作实施监督。
市房地产管理局会同同级发改、财政、国土资源、城乡规划等相关部门对房屋征收与补偿实施工作指导，日常工作由市房屋征收与管理办公室负责。
征收与补偿实施中，涉及的单位给予配合。
四、房屋征收项目启动条件
（一）建设项目应当符合四个规划。
保障性安居工程和旧城区改建项目还要符合国民经济和社会发展年度计划。
* 保障性安居工程：第一类是城市、国有工矿、林业、农垦的棚户区改造；第二类是廉租房、经济适用房、限价商品住房、公租房。
* 根据《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的规定，市、县级国民经济和社会发展年度计划应当经市、县级人民代表大会审查批准。也就是说保障性安居工程建设和旧城区改建经市、县级人代会审议通过方可实施房屋征收。
（二）建设单位提出项目启动申请，房屋征收部门向有关行政主管部门发出征询意见函，确保项目启动合法。
五、房屋征收决定
（一）房屋调查登记。
房屋调查登记由征收部门组织实施，房地产评估机构参与，相关单位协助配合。
调查登记应当满足拟定征收补偿方案和进行评估、政府作出补偿决定的需要。
1、设计调查登记表，准备调查登记所需用品。
2、在拟定征收范围内发布调查登记通告，暂停有关事项办理手续并书面告知相关部门。
* 《条例》规定，房屋征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。这里“等”还应当包括不得装修房屋、产权分割，暂停办理营业、税务登记以及其他相关证照等事项。暂停期限不得超过一年。
3、现场勘察、丈量、验证、记录、绘图、拍摄，调查人与被调查人签字，必要时，第三方签字见证。
4、政府组织有关部门对未登记的建筑物和房屋使用性质进行调查、认定和处理。当事人对认定处理结果不服的，可以申请行政复议或提起诉讼。
* 其他城市做法介绍。
5、并在完成调查登记后，整理调查登记资料，10个工作日内公布调查登记结果；如有异议，复查结果再次公布。
公布内容主要是：产权人（名称 /姓名）及公有住房承租人姓名、房屋坐落位置、产权证照建筑面积、房屋用途（住宅/非住宅）、无产权证照建筑面积。
* 调查结果公开是一个重要原则：一是作为补偿评估依据，堵塞暗箱操作，防止当事人恶意串通骗取补偿款；二是增加透明度和公信力，预防和减少侵权渎职犯罪问题的发生；三是便于审计机关对补偿费用的监督；四是保护被征收入的知情权，促进公开、公平、公正。
6、调查登记资料建档，一户一档。
（二）调查登记中的有关问题
1、确认产权人，房屋结构、用途、建成年代、建筑面积、土地使用权面积、土地使用权性质的依据。
* 我市存在房地权利不一致情况。
2、产权面积与实际面积不符的处理。
3、丈量无证照房屋的一般方法。
4、公有住房的房屋承租人和住房面积的确认。
（三）征收补偿方案
1、拟定方案应当满足的条件：合法，合理，因地制宜。
2、方案内容（《实施意见》第六项）。
* 补偿方案拟定的优惠条件和政府规定的补助、奖励，必有限制条件。
3、政府组织有关部门和专家论证方案，目的为了保证补偿方案合理可行。
4、论证完成后10个工作日内公开征求意见，征求意见期限不少于30天，收集反馈意见。
5、征求意见期满10日内，论证反馈意见（其中，涉及旧城区改建项目，超过50%以上产权人对补偿方案提出反对意见的，政府举行听证会）。完成修改方案后10个工作日内公布修改情况。
（四）征收部门编制补偿资金预算，报同级政府同意。补偿资金足额进入专户存储，专款专用；用于产权调换的房屋可以折价扣除。
（五）征收部门编制房屋征收社会稳定风险评估报告并组织有关部门进行论证；由同级维稳、信访部门提出审查意见，并对风险化解对策提出应对措施或应急预案。政府根据审查意见，分别作出实施、暂缓实施或者不实施的决定。
（六）征收部门报请同级政府作出征收决定；超过300户以上的，由政府常务会议通过方可作出征收决定。
房屋征收决定是政府征收被征收入房屋的重要法律文书，房屋征收决定公告由政府作出征收决定后10个工作日内公布。
征收决定公告内容：征收目的和依据、征收范围、国有土地使用权收回、征收入、征收部门、征收实施单位、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
* 公告的征收范围应当与批准的规划用地范围一致。
（七）征收决定及相关资料备案。
六、房屋征收补偿
补偿程序（《实施意见》第七项）。
（一）征收决定公告后应做好的事项
征收决定公告后应留出一段时间（10—20天），落实现场办公地点，工作人员到位，宣传、解释补偿政策，公开安置房平面图、选房办法、签订补偿协议程序，组织选定分户评估的房地产价格评估机构等事项。
* 对“分户”的理解。
（二）房地产价格评估
1、选定房地产价格评估机构
评估机构资质等级分为一、二、三级、暂定三级。暂定三级和未在当地房地产价格评估行政主管部门登记备案的不可从事房屋征收评估业务。
* 经登记备案的房地产评估机构，登陆市房地产局网站“房屋征收”栏目。
评估机构由被征收入在征收决定公告后7日内协商确定；协商不成，由征收部门组织被征收入代表公开抽签、摇号确定，监察机关现场监督，公证机构公证。
2、评估一般程序：办理评估委托手续—实地查勘—搜集相关资料—评估价格—制作评估报告—公布评估结果—送达评估报告。
3、评估目的：统一表述为，一“为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值与补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；二“为房屋征收部门与被征收入计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
4、评估依据：调查登记资料和相关资料。
5、影响价值因素：区位、用途、结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。
* 目前存在房地权利不一致评估问题。
6、估价时点：房屋征收决定公告之日。
7、估价方法：市场法、收益法、成本法、假设开发法。
8、征收部门公布评估结果并送达评估报告。对估价结果有疑议的，注册房地产估价师应当解释说明。
9、不服评估结果的，应自收到评估报告之日起10日内向原评估机构书面申请复核评估；不服复核结果的，10日内向市房地产价格评估专家委员会书面申请估价鉴定。
* 房地产价格评估专家委员会名单，登陆市房地产局网站“房屋征收”栏目。
（三）补偿政策与现行操作
1、补偿方式有二种，被征收入有权选择补偿方式。
2、对违法建筑不予补偿，由房屋所有人在规定期限内自行拆除；逾期不拆，由政府组织强制拆除。
* 实际操作中，不是抢建房屋的，一般按房屋结构给予适当的货币补偿。
3、征收公有住房处理，一是解除租赁关系；二是对享有房改权利的机关、企事业单位职工（含离退休人员）可以给予房改，将承租人作为被征收入给予补偿，对享受过房改的，按清房政策有关规定处理。
4、征收其他出租房，由被征收入依照《合同法》第九十四条规定与承租人解除租赁关系。
5、征收个人住宅的住房保障（《实施意见》第八项）。
6、征收生产企业用房，结合国家关停并转企业的相关政策和政府规定退城进园的有关政策进行。
7、征收住改非房屋，遵循“尊重历史，实事求是”的原则。《国务院办公厅比分直播,篮球比分直播认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发[2013]42号）规定，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”。
* 现行操作中，按住宅补偿并给予停产停业损失补偿。
8、征收补偿金额的构成（《条例》第十七条）。
被征收房屋的补偿金额按房地产市场评估价格确定，但不得低于类似房地产市场价格，补偿方案有优惠规定，从其规定。其他补偿、奖励、补助标准不得低于政策的规定。
* 停产停业损失补偿，我市现行制度存在缺陷。
9、给予被征收入的安置面积原则上不低于原建筑面积。对孤寡老人、行动不方便的残疾人、特殊病人在多层楼安置的，楼层上给予优先照顾。
10、安置房价格规定。
（四）对“先补偿，后搬迁”的理解
包含两种情况，一是房屋征收当事人就房屋征收补偿达成一致，签订协议，双方按协议履行。二是未达成协议，政府已依法作出补偿决定。
（五）签订补偿协议
由房屋征收部门与被征收入签订补偿协议。
签订协议一般流程：选房—计算补偿金额—制作补偿协议文本—复核—协议文本签字盖章。
* 安置住房面积应给予限制，原住面积加补助面积采取就近上靠档次比较合理。
* 过渡期限的确定。
签订协议后10个工作日内公布分户补偿结果。
（六）征收补偿决定
1、需作出征收补偿决定的情形（《实施意见》第十三项）。
2、征收部门应当约谈被征收入，做商谈记录，签字。
3、征收部门草拟征收决定书（签约期限之后）报同级政府，并提交相关资料、证据、依据。
4、政府作出征收决定前，应征求市房地产局意见。
5、征收决定书一般内容：征收入与被征收入的基本情况及被征收房屋具体位置；争议的主要事实和理由；补偿决定内容，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、或周转用房、停产停业损失、搬迁期限（不低于15天）、过渡方式和过渡期限等；补偿决定的依据和理由；告知行政复议（60天）、行政诉讼（3个月）的权利及期限。
征收补偿决定书送达被征收入，并在作出征收决定后10个工作日内予以公告。
5、补偿决定和公告报市房地产局备案。
（七）审计部门公开补偿资金使用情况。
七、强制执行
（一）前提条件：一是补偿决定，二是补偿决定书告知起诉期限届满后3个月内。
（二）申请主体：市、县级政府。
（三）案件受理：一般为被征收房屋所在地基层法院；特殊情况，由省级高院指定法院受理。
（四）申请强制执行应提交的资料：《最高人民法院比分直播,篮球比分直播办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第二条。
（五）办案程序：行政庭初审要件形式符合、材料齐全—立案庭立案—行政庭审理—法院作出裁定。
（六）裁执分离。
八、档案管理（《实施意见》第二十项）
九、房屋征收与补偿信息归集
房征收与补偿信息归集目的：一是便于政府、省住建厅及时掌握房屋征收与补偿动态，为制定或调整政策、征收计划提供可靠的依据；二是有利于督促、推进征收与补偿工作；三是有利于上下联动，及时解决征收与补偿工作中存在的问题，共同维护社会稳定。
信息内容大致分为：
（一）作出房屋征收决定报表，内容包括：项目名称、项目所在地段、征收户数、征收房屋面积、复议诉讼件数（提起、维持、撤销）、备注等。
（二）房屋征收补偿报表，内容包括项目名称、项目所在地、货币补偿（户数、征收面积、补偿金额）、产权调换（户数、征收面积、安置面积）、补偿决定件数、复议诉讼件数（提起、维持、撤销）、强制执行件数、备注等。
（讲座人：淮南市房屋征收与补偿管理办公室王瑜平）
2013.11.30
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